안녕하세요. 레스잇입니다. 오늘은 사이먼 프로퍼티 그룹에 대해 알아보고자 합니다.
❝ 전세계 1등 오프라인 쇼핑몰 코로나가 준 타격 ❞
사이먼프로퍼티 그룹은 코로나 후유증을 아직 까지 벋어 나지 못한 기업 중 하나일 것입니다. 2008년 리먼사태 이후 줄기차게 우상향 하던 주가는 COVID19 이후 고전을 면치 못하고 있었으나 근래에 약간 회복된 모습을 보여주고 있습니다.
대부분의 상업용 리츠 주식들이 코로나 시대를 거치면서 큰 조정을 받았습니다. 이러한 조정이 기회일지 또는 산업의 전반적인 쇠퇴일지 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.
┃사이먼 프로퍼티의 사업
한국에서는 신세계사이먼으로 파주아울렛 기장 아웃렛 등등으로 많이 알려져 있을 것입니다. 사이먼 프로퍼티는 지역 몰 , 프리미엄 아웃렛 , 커뮤니케이션/라이프스타일센터 , 전 세계 부동산 , 저가 쇼핑몰 등 크게 5가지 사업으로 분류하여 운영 중입니다. 대부분이 상업용 리츠에 투자하고 있음을 알 수 있습니다.
┃상업용 리츠 인덱스 펀드 비중
뱅가드 상업용 리츠 인덱스 펀드에서 현재 사이먼 프로퍼티의 투자 비중은 1.56%로 리츠 인덱스 상위에 여전히 있으나 예전과 비교해 지분비율은 약간 줄어들었습니다.
┃여전히 매력적인 배당 그러나 양날의 검
사이먼프로퍼티는 20년 이상 배당을 해온 , 상업용 리츠로서는 유명한 회사 중 하나입니다. 2008년 배당 삭감 이후 꾸준히 지속 배당성장을 해왔습니다. 그러나 COVID19 이후 다시금 사이먼 프로퍼티는 배당 반토막 선언을 하게 됩니다. 배당이 반토막이 났음에도 불구하고 여전히 6%가 넘는 고배당이 투자의 매력을 한층 끌어올려주고 있습니다. 그러나 이러한 배당을 계속 유지할 수 있는가 더 나아가 앞으로 다시금 배당을 성장시킬 수 있는가를 보아야 할 것입니다. 상업용 리츠는 이러한 능력을 보기 위해 "FFO"라는 것을 참고하고 있습니다.
┃FFO를 보는 이유
FFO는 funds from operations 의 줄임말로 리츠 관련 투자를 할 때는 참고를 하여야 하는 필수 항목이라 할 수 있습니다. 우리는 투자할 때 "배당성향"이라는 것을 참고하는데요. 배당성향은 회사의 순이익 대비 주주들에게 얼마만큼의 배당을 지급하느냐를 나타냅니다. 문제는 여기서 나오게 되는데요. 주로 상업용 리츠 관련 회사들의 배당성향은 보통 100%를 넘어서게 됩니다. 아니??? 어떻게 회사가 벌어들이는 순이익보다 더 많은 배당을 줄 수 있는 것일까요? 얼핏 보면 말이 되지 않습니다만 회계기준의 오류와 미국의 세금제도 때문입니다.
미국은 리츠회사들에게는 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90%를 배당하게 되어 있습니다. 이것이 리츠회사들의 배당성향과 배당률이 높은 이유입니다.
일반적인 회계기준상으로는 건물도 감가상각을 시키데 감가상각은 비용으로 처리하게 됩니다. 내가 10억짜리 건물을 들고 있고 임대수익이 년 3000정도 되는데 회계에서는 감가상각비를 적용하여 건물의 가치가 시간이 지나면 감소한다고 하여 임대수익이 줄어드는 것처럼 보이는 착시가 일어나게 됩니다.
결국 부동산을 자산으로 처리하느냐 , 비용으로 처리하느냐에서 오는 문제점이라고 할 수 있습니다. 일반적인 회계기준에서 오는 오류를 없애고 , 리츠주들 기준으로 보는 지표가 바로 FFO입니다.
┃FFO공식
앞서 본 바와 같이 기존의 회계기준은 부동산을 비용으로 처리하여 감가상각을 하여 문제가 되었는데요. FFO는 이 감가상각비를 다시 더하는 과정을 거칩니다.
❝FFO= 순이익 +감가상각(Depreciation) +할부상환액(Ammortization) - 부동산 판매 이득 ❞
FFO를 통해 리츠 주식이 진실 된 이득을 내고 있는지 알 수 있게 됩니다. FFO 대비 배당금 지급을 계산하여보면 우리가 적절한 투자를 하고 있는 것인지 파악할 수 있을 것입니다.
사이먼 프로퍼티의 순이익(Net income)은 2,423,188이고 감가상각비 1,329,843과 각 비용을 합산하면 FFO는 4,272,271이 된다고 나와 있습니다.
「 투자 자료 」
기업명 : 사이먼프로퍼티그룹(Simon Property Group)
상장시장: NYSE
티커: SPG
CEO: 데이비드 E 사이먼
시가총액: USD 26.88B
배당률: 5.96%
발행주식수: 305,953,363
┃간단 재무제표
순이익(Net income) 기준통화: USD
*높을수록 좋음
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 2134.71m | 2244.90m | 2822.34m | 2423.19m | 2231m |
영업활동 현금흐름(operating cash flow)
*높을수록 좋음
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 3372.69m | 3593.79m | 3750.80m | 3807.83m | - |
주가 수익비율(pe/ratio)
*낮을수록 좋음
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 31.11 | 27.59 | 21.35 | 21.87 | 20.30 |
읽어주신 모든 분들께 감사드리며 , 댓글과 공감은 큰 힘이 됩니다.
*본 포스트는 개인의 의견을 작성한 것으로서 매수/매도 추천글이 아니며 모든 책임은 본인에게 있습니다.
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